Программа реновации, запущенная в Москве в 2017 году, стала одним из самых масштабных градостроительных проектов современной России. Она затронет около миллиона москвичей и предусматривает переселение из 5176 домов. Однако на вторичном рынке сложилась парадоксальная ситуация: квартиры в домах, которые только предстоит снести, продаются с огромной наценкой, обгоняя по динамике роста даже элитное жилье.
Что представляет собой программа реновации сегодня
Программа рассчитана на три этапа. Первый завершился в 2024 году, второй охватывает 2025–2028 годы, третий запланирован до 2032 года . На данный момент в программу включено около 350 тысяч квартир общей площадью 16,4 миллиона квадратных метров. Переселение уже коснулось примерно 290 тысяч горожан, а до конца года их число должно превысить 300 тысяч.
Темпы строительства в последние годы резко ускорились. С начала действия программы введено 8,5 миллиона квадратных метров жилья, и в ближайшие три года планируется построить еще 8,7 миллиона квадратов — вдвое больше, чем за предыдущий период . В 2026 году ожидается ввод около 2,5 миллиона квадратных метров. Благодаря внедрению новых технологий срок строительства одного дома сократился с 36–39 месяцев до 12–14 месяцев.
Почему цены на квартиры под снос завышены
По данным аналитиков инвестиционной компании «Флип», около 87% квартир в домах, участвующих в программе реновации, продаются по завышенной стоимости. Средняя переплата составляет 1,9 миллиона рублей. Из них 39% объектов стоят выше рынка на 1–1,4 миллиона, примерно четверть — на 1,5–2 миллиона, а 19% — более чем на 2 миллиона.
Главная причина такого ценообразования — продавцы заранее закладывают в стоимость будущую выгоду от реновации, объясняет генеральный директор «Флип» Евгений Шавнев . Средняя квартира после переселения становится больше на 10–14 квадратных метров за счет нежилой площади, что соответствует примерно 3–4 миллионам рублей. При этом квадратный метр в таких квартирах за пять лет подорожал в среднем на 115% — до 434 тысяч рублей, а только за последний год рост составил 36%. Для сравнения: в среднем по столице жилье подорожало всего на 7%.
Есть ли спрос и кому это выгодно
Сейчас в Москве выставлено около 400 квартир в домах под снос, тогда как год назад их было 550–600. Дефицит предложения дополнительно поддерживает рост цен. Собственники чаще придерживают такие лоты до момента переселения, рассчитывая получить более дорогую недвижимость, поясняет управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов.
Покупатели, приобретая квартиру в доме под снос, инвестируют в будущую новостройку. Однако эксперты предупреждают: такая стратегия перестала быть гарантированно прибыльной. Схема с покупкой жилья под реновацию для последующей перепродажи столкнулась с серьезными рисками.
Риски для покупателей
Покупка квартиры в доме под снос по завышенной цене опасна тем, что человек фактически заранее платит за выгоду, которая еще не гарантирована в полном объеме . Сроки переселения могут измениться, а новое жилье — отличаться от ожиданий по площади, планировке, этажу или расположению.
Особенно чувствительным такой сценарий становится для семьи, которая приобретает жилье в ипотеку и рассчитывает в определенное время переехать в новую квартиру. Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин отмечает: стоимость будущей недвижимости не всегда можно полностью закладывать в цену старой, так как разница зависит от района, стадии переселения, состояния дома и общей рыночной ситуации. При этом ситуация с предложением может заметно измениться ближе к 2028 году, когда на рынок потенциально выйдут квартиры в домах с более поздними сроками расселения. При существенном увеличении числа таких объектов цены могут начать снижаться .
Как поступить собственнику квартиры по реновации
Если вы хотите продать квартиру, полученную в рамках реновации, важно учитывать налоговый аспект. Чтобы продать полученное жилье без уплаты налога на доходы физических лиц, нужно владеть им не менее пяти лет. Это означает, что быстро «перевернуть» такую квартиру не получится — нужно планировать сделку с длительным горизонтом. Кроме того, участникам программы доступна возможность улучшить жилищные условия при переселении. Можно доплатить за дополнительные квадратные метры с помощью ипотеки — первоначальный взнос составит от 15% стоимости превышающей площади. Программа реновации — это не только социальный проект, но и поле для инвестиционных решений. Однако, как показывает анализ, покупать квартиру в доме под снос по цене, включающей нереализованную премию за будущее, сегодня рискованно. Особенно если вы рассчитываете на быструю перепродажу или зависите от точных сроков переселения. Рынок движется к насыщению, и ближе к 2028 году возможна коррекция цен . Поэтому перед покупкой стоит тщательно оценить не только потенциальную выгоду, но и все риски — от задержки сроков до изменения характеристик будущего жилья.